עמוד הבית עו''ד רפאל לוי אבשלום המלצות / עיתונות מידע משפטי צור קשר

מידע משפטי

תמ"א 38

במסגרת הרצון לעודד את קידום התוכנית והקלה על קבלנים ויזמים אושרו מספר תיקונים לתוכנית :

  1. חוק מיסוי מקרקעין – עיקרו של החוק מורה על הקלה בדמות פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה מהצד של דיירי הבניין.

  2. חוק התכנון והבנייה – עיקרו של החוק מורה על הפחתת היטל ההשבחה והאגרה על פי סעיף המופיע בחוק התכנון והבנייה (סעיף 145).

  3. חוק המקרקעין – עיקרו של החוק מורה על הקלה על ביצוע תוכנית תמ"א 38 בבניין מגורים. בחוק זה הוחלט כי דרוש רוב של שני שליש מבעלי הדירות על מנת לאשר את חיזוק המבנה.

מיסוי תמ"א 38

  1. עפ"י ס' 49לג – לד לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מס שבח") מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק תהא פטורה ממס וממס מכירה עד גובה שווין של זכויות הבנייה כאמור ובלבד שהתקיימו 2 תנאים:

    א. התמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק.

    ב. בוצע חיזוק של המבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק מפני רעידות אדמה בהתאם לתכנית החיזוק.

    כנ"ל גם לגבי מכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף (בתנאים שבסעיף).

תכנית חיזוק תמ"א 38

  1. שירותי בניה לפי תכנית החיזוק מוגדרים בס' 49 לב לחוק מס שבח באופן הבא:

    א. חיזוק של המבנה.

    ב. הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה.

    ג. התקנת מעלית במבנה.

    ד. תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בנייה לפי תכנית החיזוק כפי שיקבע המנהל.

הטבות נוספות עפ"י תמ"א 38

  1. בהתאם לתיקון מס' 2 לתמ"א 38 ניתן לאשר סגירה של קומה מפולשת בנוסף להקמת קומה נוספת למבנה, או הקמת אגף נוסף בנוסף על האפשרות בדבר הרחבת יחידות הדיור הקיימות.

  2. בהתאם לס' 31ב' (ב) לחוק מס ערך מוסף, תשל"ו – 1975 מתן שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק בתמורה למכירת הזכות הנמכרת פטורה ממס בהתאם להוראות סעיף 49לג לחוק מיסוי מקרקעין – יהיה פטור.

  3. בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 שיעור היטל ההשבחה לבניה של דירת מגורים או הרחבתה, שחלה בהם השבחה עקב אישור תמ"א 38 – יהיה שיעור ההיטל עשירית מהשיעור הקבוע בס' 3.

מי זכאי לקבלת אישורי מימוש לתמ"א 38 ?

הזכאים למימוש תמ"א 38 כפי שאושרו בחוק הם :

  1. בניינים שניבנו על פי היתרי בניה שהוצאו לפני ה - 1 בינואר, שנת 1980.

  2. בניינים הגבוהים משתי קומות.

  3. מבנים ששטחם גדול מ – 400 מ"ר.

תוכנית תמ"א 38 חלה הן על מבני מגורים והן על מבנים הנועדים לשימושים אחרים.

במבנים שההיתר לבנייתם ניתן לאחר ה-1 לינואר 1980, אם נקבע שלא נבנו ע"פ תקן ישראלי 413, ניתן לממש את תוכנית המתאר, אך ללא תוספת זכויות בניה והטבות נוספות.

מהו הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38 ?

על פי התיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), על מנת לאשר פרויקט על פי תמ”א 38 במסגרתו ייבנו דירות חדשות שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות הקיימות וששטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות הקיימות, נדרש רוב של שני שלישים מהדירות הקיימות אשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

לאור התיקון לחוק, דיירים רבים סבורים בטעות, כי לאחר גיבוש רוב של שני שלישים, ניתן לבצע את הפרויקט בכפוף למציאת יזם מתאים. בפועל, מצב העניינים שונה. מרבית היזמים יסכימו להתקשר בהסכם עם דיירי בניין, אך ורק במידה וקיימת הסכמה של רובם המכריע של הדיירים, וקיימים יזמים שללא הסכמה מוחלטת (100% מהדיירים), אינם מוכנים להתקשר עם דיירי הבניין.

יש לכך מספר סיבות. ראשית, היזמים חוששים שהסרבנים יגישו התנגדויות לוועדות התכנון וכך יעכבו את אישור הפרויקט ואף יגרמו להוצאות נוספות. שנית, הסרבנים זכאים לפנות למפקח על המקרקעין ולהגיש תביעה לעיכוב / פסילת הפרויקט. שלישית, חתימתם של כל הסרבנים נדרשת לצורך רישום הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף, וכן נדרשת חתימתם כאמור לצורך רישום הערת אזהרה לטובת הבנק של היזם (במידה והיזם מבקש לממן את עלויות הבנייה באמצעות בנק).לכן, בפועל חשוב מאוד שדיירים המבקשים לקדם פרויקט על פי תמ”א 38 יפעלו ללא לאות, כבר משהשלבים הראשוניים, לקבלת הסכמתם של כל הדיירים ללא יוצא מהכלל, ואין להסתפק בהסכמה של שני שלישים, כפי שקובע התיקון לחוק.

ראוי לציין כי הצעת החוק של ח”כ זבולון אורלב מציעה, בין היתר, לצמצם את שעור הרוב הנדרש מ- 66% ל- 51%.

תחומי עיסוק:



פרטי התקשרות:

רחוב אופנהיימר 5, פארק המדע
(פארק רבין), רחובות
בניין לב הפארק, קומה ב'.
טל': 08-9470070
פקס: 08-9470090
e-mail: refaell@bezeqint.net

שעות קבלת קהל:

א', ב', ד', ה' - 18:30 - 08:30
ג' - 15:30 - 08:30